Author Archive: Allen

Kommersiell fastighet, en karriär – hur kommer du in i det?

VAD ÄR DET OCH HUR KOMMER DU I DET

För flera år sedan deltog jag i ett samhälle för industriella fastighetsmäklare årliga vårkonferens i Maui. Min fru hade följt med mig på resan så att vi också kunde göra en hel del sightseeing. Colliers International, ett 241 kontor globalt företag, sponsrade sitt eget företags cocktailparty natten innan konferensen officiellt började och min fru och jag deltog i festen.

En kort stund i introduktioner kom en kollega in från golfbanan och satte sig vid bordet. Andrew Friedlander presenterade sig en vi diskuterade vårt hem i Philadelphia, hans ursprungliga hem i Brooklyn och hans nya hem i Honolulu. När det gäller hur han hamnade på Hawaii, berättade Andrew för oss att han på R & R under sina turer i armén i Vietnam bestämde sig för att ta en paus i Hawaii efter att han var färdig med sin senaste plikturné. Han hyrde en lägenhet, väntade bord, tvättade bilar, etc. för att ha lite extra pengar. Han sa att han betalade sin hyra till en äldre man som kom omkring en gång i månaden och han frågade slutligen mannen om det var hans verksamhet. Andrew sa att han aldrig tänkt på fastighetsförvaltning som företag, men ju mer han pratade med mannen desto mer såg han att det var så mångsidigt en kommersiell fastighet kunde vara, särskilt på Hawaii. Hyresgästen började visa Andrew grunderna för verksamheten och Andrew bestämde sig för att inte återvända till Brooklyn.

Fyrtio år senare är Andrew chef för cirka sex Colliers International-kontor i Hawaii med över 40 mäklare och säljare som sitt ansvar. Bortsett från att sälja och hyra kommersiella fastigheter och traditionella mäklarhandelstransaktioner genom öarna är Andras team involverat i alla andra aspekter av kommersiell och industriell fastighet.

I Sverige, mer konkret i Göteborg, kan du hitta lokaler som är lediga genom att söka på Google.

Som en concierge-person berättade för min fru och jag medan vi turnerade där, “Ja, det är en bra plats, nu var skulle du någonsin tänka på att flytta till när du är här.”

Under det senaste året ringde en ung armé kapten och vän mig från Hawaii. Han och hans fru tog på sig några R & R efter sin senaste tävlingstur och han ringde för att fråga mig om några råd om kommersiella fastighetsföretag. Jag gav honom Andrews telefonnummer efter att jag checkat med Andrew på hans tillgänglighet. Andrew behandlade min vän till lunch och introducerade honom till Colliers verksamhet på öarna. Som det visade sig bestämde min vän och hans fru senare att flytta till Florida för att vara närmare sina föräldrar. Vårt Colliers kontor i Ft. Lauderdale var angelägen att intervjua honom och gjorde det. Han fann en bättre passform för en koncentration i kontorsmäklare med ett annat företag, men jag tror att det är uppenbart att möjligheter finns med stora företag för någon som har ett intresse, som kan visa att de är självmotiverade och vars sammansättning (manners, tal, personlig omsorg, affärskläder) är alla positiva. En lång tid vän berättade för mig en natt efter att vi och våra fruar checkade in mycket sent på ett hotell som ägdes av en känd hotellgrupp, “Den receptionist är den person som representerar detta hotellföretag till sina kunder och jag vet verkställande direktören. Att kontoristens svaga elakhet gentemot oss representerar inte alls vad deras VD vill att hans företag ska vara känt för i sin verksamhet. Han kommer att behöva lära sig. ”

 

Jag nämner detta eftersom ett företag som Colliers eller någon av sina konkurrenter måste se till att en säljare eller mäklare som först träffar en potentiell kund korrekt representerar företagets bild. Så mycket pengar spenderas att definiera den bilden för näringslivet att varje person, inklusive all personal, måste återspegla denna insats. Annars kommer en potentiell kund att välja att anställa en konkurrent vars handling är tillsammans. Min förståelse är att kundrelaterad utbildning på Wal-Mart är ganska stark för all personal. Jag skulle tro att någon större restaurangkedja har infört ett grundligt program för personalutbildning och det kan betala för att observera om kunden inte alltid är rätt på en anläggning hur personalen hanterar en kund som är lite speciell.

 

Inresa

Jag använder Andras historia som ett exempel på den möjlighet som kommersiella fastigheter erbjuder. En ledande företagsledare och en bra vän till mig berättade i Florida 1971, precis i början av den recessionen, att den kommersiella fastigheten erbjöd en möjlighet att gå in i ett företag utan att ha mitt eget kapital att investera utöver min tid och energi, och , utan begränsning av storleken på transaktioner som skulle kunna sättas ihop. Vi diskuterade detta i förhållande till min gå tillbaka till lagskolan. Hans åsikt var att det var nästan en “himmel är gränsen”, men med viss grundläggande känsla för det. Jag hade gjort några finansiella rapporter om potentiella erbjudanden som erbjöds honom. Jag överlämnade också det året, enligt min mentors instruktion, en check på $ 300k till en mäklare som han hade anställt för att köpa en fastighet som han hade bosatt sig på året före det. Nästa år, samtidigt överlämnade jag samma kontroll till den mäklaren som den andra halvan av den här kommissionen till den mäklaren. Observera att det år 1972 att provisionsbeloppet i början av den lågkonjunkturen var en betydande summa pengar för alla transaktioner.

 

Varje stat har sina egna regler för licensure. Florida krävde en person att ta en försäljningstillståndskurs, passera det och arbeta sedan på ett licensierat fastighetsmäklarekontor i minst två år innan han är berättigad att ta en statsmäklare examen. Försäljningskursen erbjuds av många privata företag och högskolor, särskilt kvällskurser. Kostnaden för kursen är minimal. Grundläggande färdigheter för att läsa, skriva och matte delar är inte svåra. Beroende på dina pedagogiska kvalifikationer kan kommersiella fastighetsfirmor ofta erbjuda för att ge kursen. Mindre, mer generaliserade mäklarfirmor kan också göra detsamma för att få en säljare.

Det finns vanligtvis en erkänd “kultur” eller ett företags rykte som är känt för ett fastighetsföretag i alla samhällen. Gemenskapen kan vara lokal, regional eller nationell. Det lönar sig att göra dina läxor om vilket företag som passar din stil. Internet är definitivt en av de mest produktiva källorna för att hitta företagets historia, dess kompetensområden, personal och dess framgångar. Erkänna att stora stora kommersiella företag ofta outsourcar kundernas behov i ett avlägset område till ett mindre kommersiellt företag i det området, istället för att kräva att en av deras huvudkontor mäklare förbinder sig att resa. Om du befinner dig på en landsbygdsmarknad utanför eller mellan stora storstadsmarknader, bör du undersöka vilka fastighetsföretag som har dessa relationer för de större erbjudandenen.

 

Din tid för framgång som börjar i kommersiell fastighet (särskilt utan kapital) kommer att bli resultatet av vad du lägger i det. Jag hade möjlighet i början av 70-talet att återvända till lagstadg och efterbehandling. Det jag insåg mest var att jag gillade att vara ute av ett kontor och “på gatan”. Min advokatvänner i Ft. Lauderdale spenderade otaliga timmar, efter behov, i sina kontor för att skriva brev, utkast till dokument etc. som allt det yrket kräver. Mitt beslut var att lägga samma timmar på kommersiella fastigheter som jag skulle behöva lägga in för någon lagspraxis. Om det fungerade, så bra, om inte skulle jag gå tillbaka till skolan.

 

Med tanke på att den tidiga 70-talets lågkonjunktur i Florida slog varje yrke med nästan lika skada, hade många advokater praktik med smala faktureringar och kunder vars företag led ekonomiskt. Flera fastighetsmäklare som jag träffade hade mycket svåra tider eftersom bankerna inte lånade pengar för erbjudanden. Florida hade en ränta på 14% vid den tiden. Inlåningen var nere och när räntorna i Kalifornien började gå över 14% så var pengarna gått.

 

Veckodagar i dessa år knackade jag på dörrarna till företag i West Palm till Miami korridoren. Helger, jag målade ofta ett hus eller kapslade en motorseglare som ägdes av en väns företag. Veckodagskvällar efter middagen var jag på kontoret som granskade fastighetsinformation, ägarskap, skattedata etc. för nästa dags kör- eller telefonsamtal. Jag fann att det var möjligt att tjäna sig medan han kom in i kommersiella fastighetsfältet. Jag hittade senare efter att ha flyttat tillbaka till Philadelphia, att flera av de kommersiella fastighetsbolagen inte hade något emot sina startande säljare till månsken som bartenders, servitörer eller vad som helst tills de hade tillräcklig erfarenhet att stänga transaktioner. Det har förändrats något i de större städerna på grund av de stora företagens ekonomiska styrka och deras förmåga att antingen erbjuda baslön eller rita till nya försäljare.

 

Kön i dagens kommersiella fastighetsvärld är inte ett problem som det var på 70-talet. Vid den tiden var det bara män som äter klubbar som regel, och kvinnor kunde inte ofta matcha den här typen av försäljningsland. Antalet kvinnor som har gått med i kommersiella fastighetsorganisationer som SIOR, CCIM, etc. (som jag kommer att diskutera senare) har ökat dramatiskt de senaste 15 åren. De kommersiella fastighetskurser som erbjuds idag utgör ett utmärkt sätt att erhålla kunskaper som en gång undervisades i allmänhet “in house” av senior mäklare som ansvarar för en ny säljare personliga framsteg.

Därför, när man överväger kommersiella fastigheter har aspektet av att ha minimal kapital inte förändrats. Kön är inte ett problem och många kvinnor som har valt att specialisera sig inom industri- eller kontorsfastigheter har gjort mycket bra. Du kan välja dina timmar, välja ditt specialområde, välja ditt marknadsområde och välj vem du vill närma dig som företag för att gå med. De flesta kommersiella fastigheter involverar den normala verksamhetsveckan, inklusive sena lördagar eller söndagstimmar (jämfört med bostadsrätter i söndag). Det här är flera av de positiva aspekterna av att arbeta i kommersiella fastigheter. Tävlingen är angelägen, dina konkurrenter respekterar en bra arbetsinsats och, viktigast av allt, respekterar de ett starkt rykte för varje individ.

 

Du borde undersöka både större kommersiella företag och mindre fastighetsmäklare. Det finns fördelar och nackdelar för båda.

Större företag kan vara villiga att erbjuda grundlön eller rita mot provisioner. De kanske föredrar tidigare affärserfarenhet, men inte nödvändigtvis tidigare fastighetsmäklare erfarenhet som kan störa i motsats till vad deras “kultur” är och vad deras inhemska utbildning innebär. Vanligtvis kommer en ny säljare att tilldelas en äldre mäklare eller mäklare för att kalla kallt, marknadsföringsmaterial, marknadsföringsrapporter för någon befintlig kunds egendom och förmodligen hantera egendomskontroller av andra konkurrerande mäklare med sina utsikter.

 

Några punkter på större företag:

Framtida äganderätt för dig i företaget kan vara begränsad eller obefintlig.

Kontroll över vilken marknad, territorium eller disciplin som du arbetar med kanske inte är ditt val. Om du anställs för en avdelning, till exempel detaljhandel, kan det ändras om de behöver personalstöd i en annan avdelning, till exempel kontor. Du kanske tycker att de föredrar en ny person att rotera genom varje avdelning och eventuellt varje regionkontor om de har flera kontor.

Beroende på om företaget är privatägt eller ett offentligt företag kan det säljas eller slås samman utan att du är inblandad i diskussionen. Det finns ingen riktig “säkerhetsfilm” för någon position i ett större företag. Om en primär stor klient förloras för en konkurrent kan nedskärningar vara relativt snabba för att absorbera brist på intäkter.

Seniormäklare som är framgångsrika lämnar ibland för att gå med i ett annat företag eller att starta ett eget konkurrerande företag. Klienter följer vanligen dessa mäklare och det kan störa din potentiella inkomst om du befinner dig i den avdelningen och regnmakarna lämnar.

 

Affärsvolym kan vara betydande, vilket kan vara storleken på erbjudanden. Om en institutionell ägare (bank, försäkringsbolag, pensionsfond etc.) har närvaro på en urban marknad kan leasing- eller försäljningsuppdraget som de kan tilldela till ett större företag vara en “årsmakare” om uppdraget är avslutat. Vanligtvis strömmar några årliga bonuspengar ner till försäljare som kanske har deltagit i marknadsföringsinsatsen.

Seniormäklare bör ha kontakter på hög nivå genom antingen en företagsförening, landklubb, utbildningsinstitutioner, kommersiella långivare eller kontakter som hänvisas från andra städer där ett företags huvudkontor kan finnas. Om de fasta ägarna eller toppmäklare inte utvecklar kontakterna och relationerna, men är beroende av mellannivåmäklare att göra det kanske du vill titta på ett annat företag vars toppledning är bättre involverad. Du vill ha jobb att filtrera ner från toppen i stället för att få krummarnas övernattning från konkurrerande företag som har en solid gemenskap (näringsliv och icke-näringsliv) närvaro.

Mindre företag brukar ha en mäklare / ägare som driver verksamheten med eller utan mäklarepartners i företaget. Ofta kommer de att ha en bostadsavdelning och en separat kommersiell avdelning där några av mäklarna kan arbeta i bostads- och kommersiella fastigheter.

 

Några punkter om mindre företag:

Framtida ägarandelar kan erbjudas beroende på affärsvolym och engagemang för företaget. Om företagets grundare närmar sig pensionsåldern kan möjligheten vara bättre förutsatt att de bibehåller en fullt aktiv närvaro i samhället.

Procentsatserna kan vara mycket mer liberala när en minimitröskel för affärsvolym är uppfylld för att täcka kostnaden för ditt skrivbord, telefon, sekreterare mm.

 

En lön eller rita är mindre sannolikt att erbjudas

En äldre mäklare kan vara mer benägna att få dig att arbeta direkt under honom på någon egendom. Du kommer att vara ansvarig direkt till honom och, som det är fallet, lära dig “på jobbet”.

Om det finns en bostadskomponent till företaget, bör dessa mäklare som specialiserar sig i det området vara en källa till kommersiella hänvisningar och detsamma för att du hänvisar till eventuella enfamiljers bostäder för dem. Mindre flerfamiljshus borde vara på kommersiell sida av verksamheten, men motell kan vara på båda sidor. Detta kan variera i ett område som Ft. Lauderdale, Hilton Head eller New Jersey orter där en bostadsägare med ett förhållande till företaget kan också äga detaljhandeluthyrning.

De flesta regionala områden har en fastighetsförening, handelskammare eller annan organisation som erbjuder rabatterade försäkringar och andra förmåner till sina medlemmar. Medan ett större företag kan ha en bra företagshälsoplan och andra rabatterade fördelar för sina anställda, bör du se på kostnaderna för varje erbjuds. Jag har inte hittat så mycket av en besparing på båda sidor, men om du lämnar ett större företag måste du hitta de alternativ som är överkomliga.

Din företagsexponering kan faktiskt vara effektivare att arbeta ut ur ett mindre företag och vara en primär kontakt för företaget i stället för en sekundärkontakt hos ett större företag.

Fastighetsdatabaser och Internet har gett mindre företag med mycket bättre tillgång till fastighetsinformation än i mitten av 90-talet och tidigare då endast större företag kunde ha råd att bibehålla fastighetsinformation för en större marknad. Att starta en betydande marknadsföringskampanj för en fastighet kan vara dyr även med Internet och mindre företag kommer att ha brist på medelresurser för att konkurrera om stora fastighetsförteckningar. Deal storlek blir därför mindre och du måste sträva efter volym.

 

Att hitta den bästa tandläkare i din stad

Oavsett om du nyligen har flyttat eller din försäkringsskydd har förändrats, kanske du befinner dig inför uppgiften att hitta den bästa tandläkare i stockholm. Den person du väljer att ta hand om dina tänder måste vara någon du känner dig bekväm med och litar på. Denna tandläkaren måste också visa en grundlig kunskap om tandvård för att ge dig skicklig vård.

Sök hänvisningar från vänner, familjemedlemmar och kollegor för att lära dig om en tandläkare som du kan överväga att gå till. Fråga relevanta frågor om vilken professionell du överväger att använda, inklusive frågor om vårdstilskap, tillvägagångssätt med patienter, kontorslokal, kontorstid, akut tillgänglighet, försäkring och avgifter. Fråga din läkare eller apotekspersonal om tandläkningsrekommendationer. Ofta kommer dom att ge dig bara utmärkta namn som uppfyller deras höga krav.

När du får en kort lista över namn, jämför dem med en lista över billig tandläkare stockholm. Alla rekommenderade yrkesverksamma som omfattas av din försäkring bör flytta till toppen av din lista över möjliga personer att använda.

Ta reda på namnen på tandläkarna genom att kontrollera statliga och lokala tandläkare. Namnen som ingår i dessa listor kommer att vara professionella med bra ställning i dessa föreningar. Om du saknar namn i listan kan dessa personer ha haft problem som hindrar dem från att inkluderas i en associationslista. Kontrollera utbildning och träning av varje person, för att se till att du bara överväger dem med högsta kvalitet.
Med ett par finalister är det dags att träffa varje tandläkare personligen för att bestämma den du vill använda.

Anmälningskontorlokal och kontortid för att säkerställa att den person du väljer håller bekvämt timmar på en plats som är bekvämt för ditt hem eller arbetsplats. Planera en konsultation med varje finalist för att ge dig möjlighet att chatta i person. Ställ frågor om professionellens åsikt om förebyggande tandvård. Fråga om vilka seder som finns tillgängliga för varje tandläkare. Ta reda på om varje vårdgivare deltar i pågående utbildningsseminarier och konferenser. Fråga om hur praxis hanterar nödsituationer och missade möten. Ta reda på om din sjukförsäkring täcker tandvård med denna tandläkarutbildning och få fullständig information om avgifter och avgifter.

När du besöker kontoret noterar du omgivningarna för att de ska känna sig trygga och bekväma. Observera kontors renlighet och ordning. Lägg märke till om kontorspersonal och medicinsk personal är vänliga och artiga. Kontrollera medicinsk protokoll, såsom handskar och masker under procedurer. Lägg märke till hur tandläkaren och den medicinska personalen kommunicerar med dig och svara på dina frågor. Viljan att spendera tid att svara på är en utmärkt indikation på kvalitet.

Om du har speciella behov för tandvård, diskutera detta med eventuella kandidater. Uppge dina speciella hälsoproblem för att avgöra om någon kandidat du anser skulle kunna hjälpa dig. Några yrkesverksamma begränsar vården av vård till att inte inkludera patienter med speciella behov och andra föredrar att fokusera på specialbehovspatienter. Vissa tandläkarutbildningar tillgodoser också låginkomstpatienter, som erbjuder en glidande skala för avgifter